Esta é uma das principais conclusões do estudo desenvolvido pelo departamento de Research da CBRE, que analisa o setor dos cuidados de saúde e residências seniores em Portugal, destacando a atratividade destes ativos para operadores e investidores.

O potencial de crescimento da procura é elevado

Portugal é atualmente o terceiro país na Europa com um maior peso de população idosa (+ 65 anos) e em 2050 será o primeiro. Consequentemente, o índice de dependência está previsto quase duplicar nos próximos 30 anos, tornando-se em 2050 o mais elevado na Europa, com uma estimativa de 63 idosos para cada 100 pessoas em idade ativa.

Apesar de ser dos países com maior esperança média de vida na Europa, é também onde o número médio de anos de vida sénior saudável é menor.

O elevado preço das residências seniores tem sido um dos entraves ao crescimento da oferta, mas a população está mais consciente e começa a criar complementos à reforma

O valor de uma estadia numa residência privada é elevado para o rendimento médio dos portugueses, pois inclui elevados custos de pessoal associados a um acompanhamento 24 horas e a serviços médicos, tornando-se um dos principais obstáculos ao crescimento da oferta em Portugal.

Os preços em residências privadas variam consideravelmente consoante o grau de dependência do residente, cuidados médicos necessários e serviços adicionais (como atividades de lazer, cabeleireiro, etc.). O preço base médio numa residência privada com uma gestão profissionalizada é de aproximadamente 1.200 euros, o que representa um custo muito elevado face ao valor médio das pensões de reforma, que é de 5.811 euros/ano, ou seja, 484,25 euros/ mês, em Portugal, atingindo um valor máximo de 771,25 euros/mês em Oeiras.

Contudo, a população portuguesa, nomeadamente da classe média, está hoje mais consciente deste problema e utiliza soluções particulares de poupança, incluindo o esforço de aquisição de casa, cujo valor poderá ser monetizado ou rentabilizado na velhice para suportar o pagamento dos cuidados necessários na idade maior. Importa lembrar que em Portugal 75% das casas são propriedade do próprio ocupante e a venda ou o arrendamento da mesma permitirá complementar o valor da reforma.

Por outro lado, diversos fatores como a segurança, o clima e os incentivos fiscais têm contribuído para a atração de estrangeiros reformados para Portugal, os quais, de um modo geral, têm um valor de reformas muito superiores aos dos portugueses. O aumento de estrangeiros a viver em Portugal tenderá a refletir-se num acréscimo da oferta de residências sénior de maior qualidade e com uma maior oferta de equipamentos e serviços.

A oferta residencial destinada à população sénior é ainda escassa e pouco qualificada. No entanto, estão a surgir novos operadores com ambiciosos planos de crescimento

Em Portugal, a oferta de alojamento para a população sénior integra as Estruturas Residenciais para Pessoas Idosas (ERPI) e é complementada pela Rede Nacional de Cuidados Continuados Integrados (RNCCI) e por algumas residências para idosos independentes.

Existem atualmente cerca de 100.500 camas em ERPI, das quais apenas 23% pertencem a entidades privadas com fins lucrativos. Acrescem pouco mais de 10 mil camas na RNCCI, mais de metade geridas por Misericórdias.

De acordo com a Organização Mundial de Saúde, a oferta de camas em residências para seniores deve corresponder a 5% da população idosa. Deste modo, Portugal está atualmente com um défice de 4.500 camas e até 2050, deveriam ser criadas pelo menos mais 55.000, ou seja, metade do que existe atualmente. Tendo em conta a previsão de população acima dos 80 anos, a CBRE considera que as necessidades poderão ser muito superiores.

Para cumprir este objetivo, será necessária uma maior participação do setor privado. Diversos operadores de residências para seniores estrangeiros entraram recentemente em Portugal e têm já residências em funcionamento ou em projeto, como a Orpea, a Domus Vi, a Domitys e a Clece; juntando-se a operadores portugueses como a UHub, a Amera, a BF, entre outras, também a expandir neste setor.

A CBRE tem conhecimento de mais de 20 projetos em construção ou em fase de licenciamento, compreendendo uma capacidade superior a 1.500 camas. Dada a escassez de oferta, prevê-se que possam surgir mais.

Investimento em Portugal é ainda reduzido, mas deverá aumentar à medida que são desenvolvidos novos projetos

O investimento em ativos de saúde e residências seniores tem verificado um crescimento expressivo em muitos países europeus. Em Portugal, há poucas evidências de transações realizadas sobre imóveis já a gerar rendimento, destacando-se algumas aquisições por parte do fundo francês Pierval Santé e a compra do Expo Living (que integra a Residência Montepio Parque das Nações) por parte da Square Asset Management.

No entanto, a CBRE acredita que o desenvolvimento de novos projetos e a entrada e expansão de diversos operadores irá impulsionar o investimento nesta classe de ativos nos próximos anos, nomeadamente através de contratos de forward-purchase e forward finance, onde o investidor acorda a aquisição do imóvel antes do mesmo se encontrar concluído.